Vender una vivienda en España requiere más preparación que simplemente fijar un precio de venta. El dossier jurídico y administrativo debe estar completamente en orden antes de sacar la propiedad al mercado. Tener toda la documentación preparada permite avanzar más rápido cuando aparece un comprador, evita retrasos en la notaría y minimiza la posibilidad de imprevistos durante el proceso de venta. En este artículo encontrará una visión clara y completa de los documentos habitualmente necesarios para una venta ágil, correcta y jurídicamente segura.
NIE, título de propiedad y documentación jurídica básica
Para cualquier operación de venta en España es obligatorio disponer de un NIE válido. Además, el notario debe contar con la escritura de compraventa con la que usted adquirió la propiedad. También se requiere una nota simple reciente del Registro de la Propiedad. Este documento refleja el estado jurídico del inmueble: quién es el propietario, qué cargas existen y cómo está descrita la propiedad. Aunque la nota simple no tiene una caducidad fija, en la práctica siempre se solicita una versión actualizada.
Otro documento esencial es la ficha catastral (ficha catastral descriptiva y gráfica). Esta confirma la ubicación, referencia catastral, superficies registradas y características del inmueble, y permite verificar si la información administrativa coincide con la realidad física.
Hipotecas y obligaciones financieras
Si la vivienda tuvo una hipoteca en el pasado, es necesario comprobar si sigue inscrita en el Registro. Es habitual que una hipoteca ya amortizada siga apareciendo administrativamente. En ese caso se debe formalizar una escritura de cancelación registral de hipoteca. Si la hipoteca aún está activa, la amortización suele gestionarse directamente en la notaría: el banco aporta la documentación y el notario retiene del precio de venta el importe pendiente para proceder a la cancelación registral. Para ello se requieren sus datos bancarios y el número de expediente del préstamo.
También deben estar al día los impuestos municipales. El notario solicitará los recibos y justificantes de pago del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y de la tasa de basuras. Legalmente, el sujeto pasivo del IBI es quien sea propietario a 1 de enero, pero la jurisprudencia permite prorratear este importe entre vendedor y comprador si así se acuerda.
Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, se debe aportar documentación adicional. Los compradores y sus abogados suelen solicitar los estatutos de la comunidad y las actas más recientes de la junta de propietarios, ya que proporcionan información sobre normas internas, proyectos en curso y posibles derramas. Asimismo, es obligatorio acreditar que no existen deudas con la comunidad.
Habitabilidad, eficiencia energética y documentación técnica
Para cualquier venta es obligatorio disponer del Certificado de Eficiencia Energética (CEE). Un técnico autorizado evalúa la eficiencia del inmueble y, sin este certificado, la escritura de compraventa no puede otorgarse en notaría.
Dependiendo de la comunidad autónoma, también puede ser necesario un certificado de habitabilidad o conformidad. Este documento confirma que la vivienda cumple los requisitos de habitabilidad y puede denominarse Licencia de Primera Ocupación, Licencia de Segunda Ocupación o Cédula de Habitabilidad. Su obligatoriedad varía según la normativa regional o incluso municipal. En algunas zonas es un documento imprescindible para la venta, mientras que en otras se solicita principalmente por parte de compradores, notarios o entidades bancarias para verificar la conformidad legal del inmueble.
En edificios antiguos o con instalaciones recientes, puede solicitarse documentación técnica adicional, como la Inspección Técnica del Edificio (ITE), el boletín eléctrico o un certificado de instalaciones de gas. No siempre son obligatorios, pero a menudo se requieren para garantizar la seguridad y el estado general del inmueble.
Suministros y aspectos prácticos
Aunque no es obligatorio por ley, es útil disponer de las últimas facturas de agua, electricidad y gas. Estos documentos facilitan la comprobación de posibles deudas, la toma de lecturas y la transferencia de contratos al comprador.
Si se venden muebles o electrodomésticos con la vivienda, es muy recomendable elaborar un inventario. Este evita malentendidos y detalla con precisión qué elementos se incluyen en la operación. Suele adjuntarse al contrato de compraventa.
Poder notarial si no puede asistir personalmente
Si no puede acudir personalmente a la firma de la escritura, puede otorgar un poder notarial (poder notarial) a un abogado o persona de confianza, quien podrá realizar todo el proceso de venta en su nombre. Si el poder se firma fuera de España, normalmente será necesaria la Apostilla de La Haya y, en algunos casos, una traducción jurada.
Lista de documentos:
Obligatorios o habitualmente exigidos para la escritura
- NIE
- Escritura de compraventa
- Nota simple
- Ficha catastral
- Recibos y pagos del IBI
- Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
- Certificación de estar al corriente de pagos con la comunidad
- Documentación hipotecaria o escritura de cancelación registral
- Certificado de habitabilidad / Licencia de Ocupación (según normativa regional)
Frecuentemente solicitado o según edificio/región
- Estatutos de la comunidad
- Actas recientes de la junta de propietarios
- ITE (Inspección Técnica del Edificio)
- Boletín eléctrico
- Certificado de instalaciones de gas
Recomendado para transparencia y una transferencia fluida
- Facturas recientes de agua, luz y gas
- Inventario
- Poder notarial en caso de no poder asistir personalmente
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