Documentación necesaria para vender su vivienda en España

NIE, título de propiedad y documentación jurídica básica

Para cualquier operación de venta en España es obligatorio disponer de un NIE válido. Además, el notario debe contar con la escritura de compraventa mediante la cual usted adquirió la propiedad. También se requiere una nota simple reciente del Registro de la Propiedad. Este documento refleja la situación jurídica del inmueble: quién es el propietario, qué cargas existen y cómo está descrita oficialmente la propiedad. Aunque la nota simple no tiene una caducidad fija, en la práctica siempre se solicita una versión actualizada.

Otro documento esencial es la ficha catastral descriptiva y gráfica. Esta confirma la ubicación, la referencia catastral, las superficies registradas y las características del inmueble, y permite comprobar si los datos del Catastro coinciden con la situación real de la vivienda.

Hipotecas y obligaciones financieras

Si la vivienda tuvo una hipoteca en el pasado, es necesario comprobar si sigue inscrita en el Registro de la Propiedad. Es habitual que una hipoteca ya amortizada continúe apareciendo registralmente. En ese caso, se debe formalizar e inscribir una escritura de cancelación registral de hipoteca. Si la hipoteca sigue vigente, su amortización suele gestionarse a través de la notaría: el banco aporta la documentación necesaria, tras lo cual el notario retiene del precio de venta el importe pendiente y tramita la cancelación registral. Para ello se requieren sus datos bancarios y el número de expediente del préstamo.

También deben estar al día los impuestos municipales. El notario solicitará los recibos más recientes y los justificantes de pago del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y de la tasa de basuras. Legalmente, el sujeto pasivo del IBI es quien sea propietario a 1 de enero, pero la jurisprudencia permite prorratear entre comprador y vendedor la parte correspondiente al periodo posterior a la venta, salvo que se acuerde lo contrario.

Si la vivienda forma parte de un edificio o una urbanización, también debe estar disponible la documentación de la comunidad de propietarios. Los compradores y sus abogados suelen solicitar los estatutos de la comunidad y las actas más recientes de la junta de propietarios. Estos documentos proporcionan información sobre las normas internas, los asuntos en curso y las posibles inversiones o derramas previstas en el edificio o la urbanización. Asimismo, deberá aportarse un certificado que acredite que no existen deudas con la comunidad de propietarios.

Habitabilidad, eficiencia energética y documentación técnica

Para la venta es obligatorio disponer de un Certificado de Eficiencia Energética (CEE) válido. Un técnico autorizado evalúa la eficiencia energética del inmueble. Este certificado es obligatorio para la venta y normalmente se solicita antes del otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

Dependiendo de la comunidad autónoma, también puede ser necesario un certificado de habitabilidad o conformidad. Este documento confirma que la vivienda cumple los requisitos de habitabilidad y puede denominarse Licencia de Primera Ocupación, Licencia de Segunda Ocupación o Cédula de Habitabilidad. Su obligatoriedad varía según la normativa autonómica e incluso municipal. En algunas zonas forma parte habitual del expediente de venta, mientras que en otras se solicita principalmente por parte de compradores, entidades bancarias o notarías para verificar la habitabilidad y la conformidad legal del inmueble.

En edificios antiguos o cuando se han modificado recientemente determinadas instalaciones, el notario o el comprador puede solicitar documentación técnica adicional. Puede tratarse, entre otros documentos, de la Inspección Técnica del Edificio (ITE), el boletín eléctrico o un certificado de las instalaciones de gas. Estos documentos no son legalmente obligatorios en todos los casos, pero se utilizan con frecuencia para comprobar el estado y la conformidad del inmueble.

Suministros y aspectos prácticos de la entrega

Aunque no es obligatorio por ley, es útil disponer de las últimas facturas de agua, electricidad y gas. Estos documentos facilitan la comprobación de posibles deudas, la lectura correcta de los contadores y el cambio de titularidad de los contratos a favor del comprador.

Si determinados muebles, electrodomésticos u otros bienes muebles se incluyen en la venta, es muy recomendable elaborar un inventario. Este documento evita malentendidos y establece claramente qué elementos están incluidos y cuáles no. A menudo se adjunta al contrato de compraventa.

Poder notarial si no puede asistir personalmente

Si no puede asistir personalmente a la firma de la escritura de compraventa, puede otorgar un poder notarial a un abogado o a otra persona de confianza. Este poder le autoriza a gestionar en su nombre todo el proceso de venta. Si el poder se formaliza en el extranjero, normalmente será necesaria la Apostilla de La Haya y, en su caso, una traducción jurada.

Lista de documentos:

Obligatorios o habitualmente exigidos para la escritura

• NIE
• Escritura de compraventa
• Nota simple
• Ficha catastral
• Recibos y justificantes de pago del IBI
• Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
• Certificado que acredite que no existen deudas con la comunidad de propietarios
• Documentación hipotecaria o escritura de cancelación registral si existe una hipoteca inscrita

Frecuentemente solicitados o dependiendo del edificio o la región

• Certificado de habitabilidad / Licencia de Primera o Segunda Ocupación / Cédula de Habitabilidad
• Estatutos de la comunidad
• Actas más recientes de la junta de propietarios
• ITE (Inspección Técnica del Edificio)
• Boletín eléctrico
• Certificado de las instalaciones de gas

Recomendados para facilitar la venta y la entrega del inmueble

• Últimas facturas de agua, electricidad y gas
• Inventario
• Poder notarial si no puede asistir personalmente