Welche Dokumente benötigen Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie in Spanien?

NIE, Eigentumsnachweis und grundlegende rechtliche Unterlagen

Für jeden Immobilienverkauf in Spanien ist eine gültige NIE-Nummer erforderlich. Darüber hinaus muss der Notar über die Kaufurkunde (Escritura de Compraventa) verfügen, mit der Sie Eigentümer der Immobilie geworden sind. Ebenfalls erforderlich ist eine aktuelle Nota Simple, ein Auszug aus dem Grundbuch. Dieses Dokument gibt Auskunft über die rechtliche Situation der Immobilie: Wer Eigentümer ist, welche Belastungen bestehen und wie die Immobilie offiziell eingetragen ist. Obwohl eine Nota Simple keine feste Gültigkeitsdauer hat, wird in der Praxis stets eine aktuelle Version verwendet.

Ein weiteres wichtiges Dokument ist der Katasterauszug (Ficha Catastral Descriptiva y Gráfica). Dieser bestätigt die Lage, die Katasterreferenz, die eingetragenen Flächen und die Merkmale der Immobilie und ermöglicht die Überprüfung, ob die Katasterdaten mit der tatsächlichen Situation übereinstimmen.

Hypotheken und finanzielle Verpflichtungen

Bestand auf der Immobilie jemals eine Hypothek, sollte geprüft werden, ob diese noch im Grundbuch eingetragen ist. Es kommt häufig vor, dass eine bereits vollständig zurückgezahlte Hypothek administrativ weiterhin registriert ist. In diesem Fall muss eine offizielle Löschungsurkunde der Hypothek (Cancelación Registral de Hipoteca) erstellt und eingetragen werden. Besteht noch eine laufende Hypothek, erfolgt die Ablösung in der Regel über den Notar: Die Bank stellt die erforderlichen Unterlagen zur Verfügung, der Notar behält den offenen Betrag vom Kaufpreis ein und veranlasst anschließend die Löschung im Grundbuch. Hierfür werden Ihre Bankverbindung sowie die Darlehensnummer benötigt.

Darüber hinaus müssen die kommunalen Steuern ordnungsgemäß bezahlt worden sein. Der Notar verlangt daher die aktuellen Steuerbescheide und Zahlungsnachweise der Grundsteuer (IBI) sowie der Müllabfuhrgebühr (Basura). Gesetzlich ist die Person steuerpflichtig, die am 1. Januar Eigentümer der Immobilie ist. Nach der Rechtsprechung kann der auf den Zeitraum nach dem Verkauf entfallende Anteil der Grundsteuer jedoch zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Gehört die Immobilie zu einer Eigentümergemeinschaft oder Urbanisation, müssen auch die entsprechenden Unterlagen vorliegen. Käufer und ihre Rechtsanwälte verlangen in der Regel die Satzung der Eigentümergemeinschaft sowie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Diese geben Aufschluss über die internen Regelungen, laufende Angelegenheiten und geplante Investitionen innerhalb der Gemeinschaft. Darüber hinaus muss eine Bescheinigung vorgelegt werden, aus der hervorgeht, dass keine Zahlungsrückstände gegenüber der Eigentümergemeinschaft bestehen.

Bewohnbarkeit, Energieeffizienz und technische Unterlagen

Für den Verkauf ist ein gültiger Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energética – CEE) gesetzlich vorgeschrieben. Ein zugelassener Sachverständiger bewertet die Energieeffizienz der Immobilie. Dieser Energieausweis ist für den Verkauf verpflichtend und wird in der Regel vor der Beurkundung des Kaufvertrags verlangt.

Je nach autonomer Gemeinschaft kann außerdem ein Bewohnbarkeits- oder Konformitätsnachweis erforderlich sein. Dieses Dokument bestätigt, dass die Immobilie den geltenden Anforderungen an die Bewohnbarkeit entspricht und kann je nach Region als Licencia de Primera Ocupación, Licencia de Segunda Ocupación oder Cédula de Habitabilidad bezeichnet werden. Ob dieses Dokument verpflichtend ist, hängt von den regionalen und teilweise auch kommunalen Vorschriften ab. In manchen Regionen gehört es standardmäßig zum Verkaufsdossier, während es andernorts hauptsächlich von Käufern, Banken oder Notaren verlangt wird.

Bei älteren Gebäuden oder kürzlich geänderten Installationen können der Notar oder der Käufer zusätzliche technische Unterlagen verlangen. Dazu gehören unter anderem die Technische Gebäudeinspektion (ITE), das Elektroprüfprotokoll (Boletín Eléctrico) oder eine Bescheinigung über die Gasinstallation. Diese Dokumente sind nicht überall gesetzlich vorgeschrieben, werden jedoch häufig zur Beurteilung des Zustands und der Konformität der Immobilie herangezogen.

Versorgungsverträge und praktische Übergabe

Obwohl gesetzlich nicht vorgeschrieben, empfiehlt es sich, die aktuellen Rechnungen für Wasser, Strom und Gas bereitzuhalten. Diese erleichtern die Überprüfung möglicher Zahlungsrückstände, die Erfassung der Zählerstände und die Übertragung der Versorgungsverträge auf den Käufer.

Werden Möbel, Elektrogeräte oder andere bewegliche Gegenstände mitverkauft, empfiehlt sich die Erstellung eines Inventarverzeichnisses. Dieses verhindert Missverständnisse und legt eindeutig fest, welche Gegenstände im Verkauf enthalten sind. Häufig wird dieses Dokument dem Kaufvertrag beigefügt.

Vollmacht, wenn Sie nicht persönlich anwesend sein können

Falls es Ihnen nicht möglich ist, bei der Unterzeichnung der Kaufurkunde persönlich anwesend zu sein, können Sie einem Rechtsanwalt oder einer anderen Vertrauensperson eine notarielle Vollmacht (Poder Notarial) erteilen. Diese Vollmacht berechtigt die bevollmächtigte Person, den gesamten Verkaufsprozess in Ihrem Namen abzuwickeln. Wird die Vollmacht im Ausland ausgestellt, sind in der Regel eine Apostille sowie gegebenenfalls eine beglaubigte Übersetzung erforderlich.

Checkliste der Unterlagen:

Verpflichtend oder üblicherweise für die Beurkundung erforderlich

• NIE-Nummer
• Kaufurkunde (Escritura de Compraventa)
• Nota Simple
• Katasterauszug
• IBI-Steuerbescheide und Zahlungsnachweise
• Energieausweis (CEE)
• Bescheinigung, dass keine Zahlungsrückstände gegenüber der Eigentümergemeinschaft bestehen
• Hypothekenunterlagen oder Löschungsurkunde, falls noch eine Hypothek eingetragen ist

Häufig verlangt oder abhängig von Gebäude bzw. Region

• Bewohnbarkeitsnachweis (Licencia de Primera oder Segunda Ocupación / Cédula de Habitabilidad)
• Satzung der Eigentümergemeinschaft
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• ITE (Technische Gebäudeinspektion)
• Elektroprüfprotokoll (Boletín Eléctrico)
• Bescheinigung über die Gasinstallation

Empfohlen für einen reibungslosen Verkauf und eine problemlose Übergabe

• Aktuelle Rechnungen für Wasser, Strom und Gas
• Inventarverzeichnis
• Notarielle Vollmacht, falls Sie nicht persönlich anwesend sein können